Si aún se está pagando una vivienda y se desea cambiar de residencia, es importante saber que se puede vender una casa con hipoteca. El proceso puede resultar más tedioso que si la vivienda estuviera totalmente pagada, pero hay formas de gestionar este procedimiento que harán del proceso entero algo mucho más sencillo y llevadero.
Cancelación de deuda con la venta de la vivienda
Lo primero que debe saberse es cuánto queda por pagar del préstamo hipotecario y cuál es el precio por el cual se va a negociar el inmueble. Si se da el caso de que la casa se vende por un precio mayor o igual al de la hipoteca, con los ingresos percibidos por la venta de la propiedad se puede pagar al banco el saldo de la hipoteca.
Para esto, el banco debe emitir un certificado de deuda, que deberá presentar el vendedor en la notaría el día de la firma de documentos. Tras el pago correspondiente mediante un cheque, parte del importe será destinado al banco para el pago de la deuda y el restante quedará totalmente disponible para uso del vendedor.
Cuando se realiza esta clase de ventas, es responsabilidad del comprador y nuevo propietario ir al registro que corresponda para registrar la cancelación total de la deuda sobre el inmueble comprado. Este paso es de suma importancia para evitar malos entendidos y futuras complicaciones relacionadas con el inmueble.
Subrogación de la deuda
Con esta opción se procede a traspasar la hipoteca desde el dueño original al comprador de la vivienda. Para que esto suceda se debe tener la aprobación de la entidad bancaria y, por supuesto, del posible comprador. Lo común en estos casos es que la propiedad y su precio sean sumamente atractivos como para que el nuevo propietario quiera asumir la deuda.
El banco se hace cargo de realizar un estudio del posible comprador y sus finanzas, con el objetivo de determinar si está en capacidad de hacerse cargo de la deuda. Es posible que el banco le cobre comisiones al vendedor por este procedimiento.
Como ventaja de esta forma de negociación de la propiedad destaca el ahorro del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados; dicho impuesto varía según la comunidad en la que se realice el préstamo.
Hipotecas puente
Esta es la opción de mayor riesgo, ya que consiste en adquirir una nueva vivienda con su hipoteca propia mientras se vende la propiedad actual. Bajo esta opción, por un cierto periodo —que dependerá del momento en el que se consiga vender la antigua casa— se estará pagando una nueva hipoteca que será la unión de dos.
Esta nueva hipoteca representa la unificación de la hipoteca actual y la anterior, y generalmente presenta un precio más bajo que el que correspondería si se pagaran ambas hipotecas por separado. Cuando se logra vender la propiedad anterior, se formaliza la nueva hipoteca con el banco.
En el momento en el que se venda el inmueble original, el nuevo comprador tendrá que hacerse cargo de la deuda o pagarla a la entidad bancaria correspondiente. Usualmente, en este tipo de operaciones el tiempo mínimo que se da para vender la propiedad es de 6 meses. En cualquier caso es obligatorio realizar la venta efectiva del inmueble.
Las hipotecas puente son la mejor opción para personas que están decididas a comprar nuevamente otra casa, sin importar si es en la misma ciudad donde solía residir o en otra distinta.
En definitiva, vender una casa hipotecada no debe implicar muchas complicaciones, a pesar de que hay diversos factores de importancia que tienen participación activa.
La opción más conveniente siempre quedará a decisión del vendedor, basándose en sus condiciones financieras actuales, sus planes futuros y cómo esté el mercado inmobiliario del momento. Aunque el propietario suele ser quien fija las reglas, la última palabra la tiene el comprador, pues es él quien decide si acepta o no las condiciones del negocio.
Del mismo modo, no olvides que el banco es una figura muy relevante en estos tratos, ya que siempre busca velar por el cumplimiento de los pagos y mantener su propia seguridad.
